“全球最贵房价”跌落神坛!香港楼市拐点来了?

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2018-11-07

  香港楼市在三季度经历了蓝筹盘降价▓、“准地王”流拍▓、违约率急升之后,再次遭遇重大打击。   据美联物业数据显示,10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元▓,已降至16个月最低水平▓▓;同时10月新屋交易数量仅为1130宗,为9月份的一半左右。 不仅刚需盘受挫▓▓,豪宅市场也风光不再▓。

  10月中旬香港研究协会(HongKongResearchAssociation)的调查结果显示▓▓,目前六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场▓,四成受访者预计房价将下跌▓。 多家机构也对香港房价发出预警▓。

香港楼市的拐点来得比预想更早▓,霸屏“全球最贵房价”的香港将从神坛跌落▓▓。   蓝筹盘降价逾20%  香港的楼市轮回,来得比预想中更早▓▓▓、更突然▓。 今年上半年,全球多地楼市出现小幅下跌▓▓▓▓,但香港仍保持了较高的增长态势▓▓▓。 截至7月底▓,香港楼价已连涨27个月▓▓,仅上半年的涨幅就达到13%,香港也因此连续八年稳坐“全球房价最难负担的城市”之首▓。   但今年8月以来▓,香港银行业开始加息,香港楼市开始出现了降温的迹象▓。

根据中原城市领先指数▓▓▓▓,2003年以来翻了超过两倍的香港二手房价格自9月初以来下跌约2%。

  11月5日香港金管局总裁陈德霖公开表示▓,香港楼价由8月开始回落▓,近月成交量明显减少▓,一手及二手成交量合计共跌48%▓,反映出市场气氛的冷淡。   而真正引起市场关注的,是被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”之一的嘉湖山庄房价出现大幅下跌。 据中原地产10月发布的报告显示▓,在截至10月初的12周内▓,嘉湖山庄房价已大跌15%▓。 而近日▓,嘉湖山庄的一套实用面积为442平方英尺的两房▓,以456万港元成交▓,相比同类型单位的最高成交价▓,降价幅度已经超过22%▓。

  香港嘉湖山庄地理位置  降价逾20%的嘉湖山庄并非个例▓▓。 根据中原地产最新数据显示▓,最近两个月来▓,降价楼盘最多、降价幅度最大的区域,是新界东▓▓;唯一一个楼盘房价全线下跌的区域▓,也是新界东▓。

此外▓,在截至10月初的12周内,新界西私人住宅价格也下滑了%▓▓,而新界东和新界西居住了香港接近一半的人口▓▓。 最新一周的数据中▓,一个月降价幅度超过10%的楼盘▓,并非少数▓▓,降价20%的嘉湖山庄只是新界房价的一个缩影▓▓。   “准地王”流拍,豪宅亏本卖  新界属于香港发展中的后进地区,而香港的豪宅市场▓▓,近期也出现了失落的迹象▓。 10月16日▓,香港地政署公布,香港山顶文辉道12号豪宅地皮因出价未达要求▓,宣布流标▓。 这是香港山顶昂贵地段少数大型官地▓▓▓,尽管地段优质以及地皮质量尚好,但由于近期楼市降温▓▓,市场对于地皮估值的分歧也较大▓。   豪宅卖家亏本甩卖的现象也开始出现▓▓。

10月22日▓▓,沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交▓,卖家持有该房产将近四年▓▓,此时成交账面亏损6万港元▓▓,但算上税款及佣金支出▓▓,亏损约68万港元,为区内首宗“流血”出售案例▓。

据悉▓,2015年1月,卖家以万港元购入这一房产,去年12月▓,卖家以1820万港元的价格挂牌出售,今年5月降价至1650万港元▓,9月又连续两次降价至1450万港元仍无人问津。 直到降到1300万港元才得以成交▓,而这一价格较最初挂牌价已降低520万港元▓,降幅接近30%▓。   作为全球房价最贵的城市,香港的豪宅市场▓▓▓,从来不缺客户▓。 但10月最后一周,香港豪宅以年涨幅%已经跌出了全球豪宅房价涨幅榜的前10名,排在了第14名,位居广州之后。

  “违约潮”来袭  蓝筹盘跌超两成▓,豪宅的吸引力大幅减弱▓,随之而来的是大规模“违约潮”的爆发▓。

数据显示,从年初到10月底▓,香港新房交易中▓,已发生36起个人买家违约案例▓,而2007年全年仅有9起▓,数量增长了3倍▓。

  香港的新房交易,需要支付5%的定金▓。

今年年内违约楼盘的成交价▓,从490万港币,到3980万港币不等▓,意味着选择违约的购房者▓,需要交纳25万至200万港元的违约金▓。 富人开始犹豫和退缩▓,刚需人群则开始恐慌和焦虑,上世纪末房价6年间从高位重挫70%的惨状仍然历历在目▓,在损失数十万港元定金和房子变成负资产之间▓,香港人选择了前者▓。   加息成为“最后一根稻草”  过去十年▓,香港楼市持续走强▓,造就了全世界最为火爆的房地产市场▓▓,香港也因此连续八年位居全球房价最难负担的城市首位▓。 很多分析人士表示▓▓▓,香港楼市存在大量泡沫▓,此前中信里昂证券(CLSA)房地产研究部门区域负责人NicoleWong曾指出▓▓,香港房价已经涨到了不合理的高位▓▓。   随着年内美国的两次加息,香港银行业也开始上调存贷款利率▓。 今年9月▓▓,香港金管局再度跟随美联储加息,上调贴现窗基本利率25个基点,至%▓,这是银行经贴现窗口向金管局借取隔夜港元流动资金的基准利率▓。 而在香港金管局加息仅数小时之后,香港四大行——汇丰银行▓、恒生银行、中银香港及渣打银行齐齐上调港元最优惠贷款利率▓,此举为2006年以来的首次▓▓▓,意味着香港超低息环境的终结▓,也直接导致房地产抵押借贷成本上升▓,置业人士的供楼负担将会加重▓,给香港房地产销售市场带来巨大的压力。   在香港银行业开始踏上加息进程之后▓,香港的楼市出现了拐点迹象。 虽然多年来快速上行的房价使购房者不堪重负,但此轮加息成为了压倒骆驼的“最后一根稻草”▓。

  然而市场人士表示▓,促使买家退缩的原因不仅有难以负担的房价▓▓,还有对经济的担忧。 美联储将继续推行货币政策正常化▓,即以继续加息来收缩过去十余年释放的流动性▓▓,香港大概率将跟随美联储进一步升息▓。

这意味着香港楼市面临的压力还将加磅▓▓,本地经济也将受到影响。

  机构看空▓,政府观察  自香港银行业进入加息通道之后▓▓,多家机构表示看空香港楼市未来走势▓。   里昂证券发布的研报表示▓,经历了多年上涨后,随着市场人气的急剧下降▓,香港楼价将大幅下跌。 香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境▓,利率上升▓▓、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市▓▓。

随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪▓,预计未来一年房价会出现15%的回调▓。   瑞银此前也发表研究报告称,香港楼价与宏观经济高度相关,过往楼价下跌主要由于经济冲击引发,而该行预期贸易摩擦将令香港GDP增长中期下跌个百分点。

相信香港经济转差将令楼市表现脆弱▓▓▓,维持预测香港楼价自现在到明年年底将跌5%-10%▓,还并未完全算入贸易摩擦对香港经济的影响▓。

  花旗近期也发表研究报告表示▓▓▓▓,自2016年3月低位以来▓,楼价累升已达47%▓。 但以基本面情况估算,预计下半年楼价将回调7%▓▓。

此外如果股市出现大的调整▓▓,也会触发住宅楼价下半年回调。

花旗还预计香港地产股仍会跑输大市▓▓,因为银行间拆息的上升不利于发展商▓。

  此外▓,标普预计香港楼市12个月内会跌5%至10%;高盛预期香港住宅楼市由现水平大跌15%;耀才证券甚至预期,未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。

而野村香港房地产股票分析师则认为▓▓,虽然下半年就会看到香港楼价回调▓,但香港楼价压力更有可能在2019年才真正反映出来▓▓。   相对于机构的态度▓▓▓,政府方面认为楼市走势还需观察▓。

11月5日,香港金融管理局总裁陈德霖表示▓,楼市发展要视乎宏观经济及国际形势,尤其中美贸易战会否持续或升温▓▓,现时尚需时间观察楼市是否已进入下行周期▓▓。

假如确认,可以考虑适当时候陆续放松逆周期措施的收紧政策▓。   陈德霖还表示▓,倘若楼价回调,首当其冲受影响的将会是在楼市高峰期时置业的人士▓▓▓,但预计出现如1997年亚洲金融风暴时的楼价急跌、市民大幅削价抛售物业的机会较低▓。

香港目前面对经济和资产市场不确定性增加,下行风险增大▓▓,但香港家庭一旦面对周期逆转▓▓,应付能力较其他地区高▓▓。

编辑:潘沈思▓▓。